Концепция скидок на неликвидность, ее связь с такими рынками, как коммерческая недвижимость, и преимущества, которые токенизация может принести отрасли, — это темы, которые я уже обсуждал в предыдущих статьях. В этой статье я более подробно рассмотрю взаимосвязь между предпочтением ликвидности и будущим спросом на инвестиции в недвижимость.
Скидки на неликвидность отражают снижение цены, которое применяется к активу из-за мелкого рынка, и особенно заметно в сфере недвижимости, иногда достигая 30-50% от истинной стоимости актива. Это происходит из-за ряда факторов, таких как обременительный надзор со стороны регулирующих органов, уникальная природа многих активов, а также тот факт, что большинство операций совершаются на мелких частных рынках и что цены на недвижимость часто оцениваются по мере необходимости.
Технология Blockchain предлагает возможности для устранения источников скидок на неликвидность, ускоряя эффективные рынки и обнаружение цен, оптимизируя процесс транзакций и облегчая мгновенные платежи. Эффект этих выгод, вероятно, будет еще более ускорен, когда речь идет о коммерческой недвижимости, поскольку традиционное формирование синдикатов и других структур капитала может быть трудоемким.
Если это действительно так, то следующий вопрос: как изменится спрос на недвижимость, особенно на коммерческом уровне, в зависимости от этих более ликвидных рынков?
Джон Мейнард Кейнс и количественная теория денег
В 1936 году знаменитый английский экономист Джон Мейнард Кейнс сформулировал свою количественную теорию денег в своей книге «Общая теория занятости, процента и денег», в которой он разделил факторы спроса на ликвидные активы на три основные категории:
- Транзакционный спрос (Transactionary Demand) — высокая ликвидность для текущих расходов.
- Предосторожное требование (Precautionary Demand) — ликвидность для покрытия непредвиденных расходов, таких как несчастный случай или состояние здоровья.
- Спекулятивный спрос (Speculative Demand) — спрос, чтобы воспользоваться будущими изменениями процентной ставки или цены облигаций.
В общепринятом языке Кейнс описал, как людям нужен доступ к ликвидным средствам для покрытия своих ежедневных расходов, пополнения фонда дождливых дней и сохранения некоторых из них, чтобы увидеть, может ли он подорожать.
Исходя из этого, Кейнс предположил, что правительства могут регулировать уровень денежного спроса на основе процентных ставок, стремясь управлять инфляцией и поддерживать более широкие экономические цели. Это интересное понимание, и, возможно, заслуживающее дальнейшего изучения, поскольку блокчейн стремится построить более сложную денежно-кредитную политику.
Было бы интересно рассмотреть, как количественная теория денег Кейнса может повлиять на индустрию недвижимости и корпоративные финансы в целом.
Принципы корпоративных финансов
На самом базовом уровне работа финансовых директоров состоит в том, чтобы обеспечить достаточную ликвидность в их организациях для покрытия ежедневных и ежемесячных расходов и инвестировать любые оставшиеся средства для максимизации прибыли.
На самом деле, это требование аккуратно разбивается на три категории спроса, которые очень тесно связаны с теорией Кейнса 1936 года. В частности, юридическим лицам необходим доступ к ликвидности для:
- Ежедневные расходы.
- Погашение краткосрочных долгов.
- Участие в долгосрочных инвестициях.
Как работает управление оборотным капиталом
Конкретный термин, часто используемый для описания этого баланса, — управление оборотным капиталом. Оборотный капитал обычно состоит из активов, которые могут быть конвертированы в денежные средства в течение 12 месяцев. Он описывается как в валовом, так и в чистом выражении: брутто — это общая стоимость всех соответствующих активов, а нетто — остаток, оставшийся после вычета краткосрочных обязательств, таких как кредиторская задолженность фирмы.
Типичные краткосрочные активы, которые квалифицируются как оборотный капитал, включают денежные средства в кассе, дебиторскую задолженность, запасы (при условии, что они не слишком уникальны или неликвидны), а также некоторые высоколиквидные краткосрочные инвестиции. Важно сосредоточиться на том, что я имею в виду под краткосрочными инвестициями, поскольку они считаются «рыночными ценными бумагами», которые можно напрямую конвертировать в денежные средства в течение периода времени от 3 до 12 месяцев. Эти инвестиции обычно котируются на публичных биржах, и их продажа не оказывает существенного влияния на спотовую цену базового актива.
Инвестиции в недвижимость
На сегодняшний день существует множество типов венчурных инвестиций и фондов в сфере недвижимости, которые хотят воспользоваться преимуществами токенизации, и одним из наиболее актуальных вариантов использования являются трасты инвестиций в недвижимость (REIT), некоторые из которых котируются на крупнейших биржах мира, в то время как другие являются публичными, но не включены в список или являются частными.
В целом, REIT — это организация, которая объединяет капитал многих инвесторов для приобретения или предоставления финансирования диверсифицированного портфеля инвестиций в недвижимость под профессиональным управлением. REIT могут квалифицироваться как траст инвестиций в недвижимость в соответствии с Налоговым кодексом США для целей федерального подоходного налога. Таким образом, REIT имеют право на вычеты по дивидендам, которые они выплачивают, и, как правило, не облагаются федеральным подоходным налогом США на их чистый доход, который распределяется среди их владельцев. Такой подход существенно устраняет «двойное налогообложение» (налогообложение как на корпоративном, так и на уровне владения), которое обычно возникает в результате инвестиций в корпорацию. REIT, как правило, выплачивают инвесторам по меньшей мере 90% их годового облагаемого налогом дохода, что делает некоторые типы REIT идеальными краткосрочными инвестициями. Кроме того, они ориентированы на широкий спектр отраслей, связанных с недвижимостью (коммерческая, жилая, здравоохранение, лесные участки, торговые центры и т. д.).
По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT), существует около 1100 REIT, которые подали налоговые декларации в США, и в совокупности владеют более чем 3 триллионами долларов США валовых активов по недвижимости по всей стране. Около 20% из них являются публичными REIT, которые зарегистрированы в SEC и торгуются на одной из крупных фондовых бирж — большинство из них на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). Оставшиеся 80% представлены публичными, но не включенными в список REIT, которые не торгуются на какой-либо национальной фондовой бирже, но зарегистрированы в SEC, и частными REIT, которые не торгуются на национальной фондовой бирже или зарегистрированы в SEC и часто могут быть проданы только институциональным инвесторам.
Принципиальная разница между незарегистрированными REIT и перечисленными REIT заключается в ежедневной ликвидности, доступной с перечисленными REIT. В то время как некоторые не включенные в лист REIT традиционно предлагают ограниченные планы выкупа, для инвесторов с краткосрочным горизонтом инвестирования, перечисленные REIT исторически считались лучшей альтернативой.
С другой стороны, не включенные в листинг REIT могут служить для инвесторов способом размещения капитала в диверсифицированном пуле объектов недвижимости с более низкой корреляцией с общим фондовым рынком, чем котирующиеся на рынке REIT. Кроме того, перечисленные REIT подлежат более строгим требованиям к публичному раскрытию информации и корпоративному управлению, чем незарегистрированные REIT.
Общий сектор котируемых на бирже REIT торгуется на рекордных максимумах: индекс FTSE NAREIT All REIT дает менее 5% с 1 января 2015 года по 30 декабря 2018 года. Такое ценообразование предполагает, что значительная часть цены из перечисленных REIT относится к встроенной премии за ликвидность, поскольку недавние неперемещенные ставки капитализации по операциям с недвижимостью в частном секторе в среднем составляли от 4% до 6%, согласно последнему общедоступному отчету CBRE, исследованию Cap Cap Survey. H1 2019 Предварительный обзор.
В то время как REIT являются лишь одним из многих видов инвестиционных инструментов, и существует целая вселенная венчурных компаний и инвестиционных фондов, стремящихся воспользоваться преимуществами технологии распределенной бухгалтерской книги, на мой взгляд, в частности, частники и REIT могут получить наибольшую выгоду от токенизации.
Возвращаясь к технологии блокчейн
Итак, что же может означать токенизация для сектора недвижимости? Эта отрасль больше, чем остальные, становится жертвой дисконтирования неликвидности, которое может лишить законной силы сектор из инвестиционных компаний, которым необходима определенная степень ликвидности в их инвестициях.
Существуют две основные причины, по которым технология блокчейн может стать ключевым фактором, который открывает новые возможности для инвестиционных компаний, стремящихся максимизировать потенциал роста своего оборотного капитала.
Во-первых, благодаря использованию технологии блокчейн обычные и строго регулируемые инструменты инвестирования в недвижимость (например, REIT) могут работать с беспрецедентным уровнем эффективности, делая возможным программируемое управление и встроенное соответствие нормативным требованиям на уровне платформы или токенов безопасности, а также за счет автоматизации процессов регистрации капиталовложений и управления инвесторами. Это, по крайней мере, теоретически, снизит расходы на управление и увеличит прибыль, которая возвращается инвесторам.
Во-вторых, появление цифровой безопасности и вторичных торговых платформ дает не только возможность значительно снизить (если не устранить) традиционный риск контрагента и транзакционные трения, но также сделать базовые активы более ликвидными. Это говорит о том, что в будущем незарегистрированные и частные инвестиционные инструменты в недвижимость (например, частные REIT), которые когда-то представляли крайне неликвидную часть рынка, могут больше не иметь этого печального различия.
Еще неизвестно, когда — или если — токенизация поможет традиционным типам частных средств инвестирования в недвижимость квалифицироваться как жизнеспособные краткосрочные инвестиции, но есть большая вероятность, что они могут получить это различие, особенно в местной экономике, тем самым поддерживая общий спрос на инвестиции в недвижимость.
Одно можно сказать наверняка: время для этой возможности благоприятно. Перспективы развития рынка недвижимости в США, Европе и других регионах за рубежом остаются позитивными. Пока спрос на активы жилой и коммерческой недвижимости остается высоким, справедливо предположить, что, по крайней мере на макроуровне, спрос на инвестиции в токенизированную недвижимость будет только расти по сравнению с другими типами частных акций.
Ничто в этой статье не должно быть истолковано как юридическая консультация, а все содержание носит исключительно информационный характер. Вы не должны действовать или воздерживаться от действий на основании чего-либо, изложенного в настоящей статье, без обращения за соответствующей юридической консультацией относительно вашей конкретной ситуации.
Добавить комментарий